지분형 주담대의 두 얼굴 (청년 주거 기회인가, 집값 자극 정책인가)

 

 

✔️ 청년을 위한 기회인가? ‘지분형 주담대’의 개요와 의도

‘지분형 주택담보대출’(지분형 주담대)은 최근 금융위원회가 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 해법으로 제시한 주택금융정책입니다. 간단히 말해, 집을 살 때 정부가 집의 일정 지분을 공동으로 투자해주는 방식입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때 내 자금 1.8억 원만 있으면, 주택금융공사가 2억 원을 지분 형태로 투자하고 나머지 7억 원은 일반 주담대로 충당하게 됩니다. 그 결과, 현금 유동성이 부족한 청년이나 신혼부부도 집을 마련할 수 있게 되는 것입니다.

또한 정부가 제시한 안에 따르면, 공동 투자한 금액에는 연 2%의 사용료가 부과되며, 주택을 매도할 경우 집값 상승분은 소비자와 공사가 지분율에 따라 나누어 가집니다. 반면, 집값이 하락하면 손실은 정부가 부담하게 됩니다. 이는 실거주 목적의 무주택 청년들에게는 큰 메리트로 작용할 수 있습니다. 실제로 기존 70% LTV 제한에 발이 묶였던 수요자들이 보다 낮은 진입장벽으로 집을 소유할 수 있는 새로운 대안이기 때문입니다.

✔️ 긍정과 우려의 공존: 찬반이 엇갈리는 목소리들

지분형 주담대를 두고는 현재 사회 각계의 의견이 첨예하게 갈리고 있습니다. ‘찬성’ 입장에서는 특히 청년 세대의 주거 불평등 해소에 긍정적인 제도라며 환영합니다. 적은 자본으로도 안정적인 주거를 확보할 수 있고, 장기적으로 주거 이탈을 막는 데도 효과가 있다는 평가입니다. 특히 20~30대가 느끼는 '내 집 마련 불가능'의 좌절감을 완화할 수 있다는 점에서 현실적인 접근이라는 분석도 있습니다.

반면 반대하는 이들은 “이 제도는 결국 주택 수요를 인위적으로 늘리는 효과가 있어 집값 상승을 자극할 수 있다”는 점을 우려합니다. 실제로 2013년 박근혜 정부의 ‘공유형 모기지’ 정책도 비슷한 이유로 중단되었고, 영국의 ‘Help to Buy’ 제도 또한 집값 급등을 부추겼다는 비판 끝에 종료되었습니다. 또한 집을 소유하면서도 수익 일부를 정부와 나눠야 한다는 점은 투자 매력도 측면에서 떨어질 수 있으며, 실제 수요가 얼마나 될지는 미지수라는 평가도 존재합니다.

✔️ 제도 설계의 중요성: 제한적 도입과 실효성 확보가 관건

결국 지분형 주담대는 도입 여부보다 어떻게 설계되고 집행되느냐가 핵심이 될 것입니다. 현재 다수의 시민 의견은 ‘제한적으로 도입해야 한다’는 입장에 쏠리고 있습니다. 실수요자 중심으로, 예를 들어 생애 첫 주택 구입자나 신혼부부, 청년 무주택자에 한해 조건부로 허용한다면, 부작용은 줄이고 정책의 실효성은 확보할 수 있다는 것입니다.

구체적으로는 다음과 같은 조건들이 함께 논의되어야 합니다. 첫째, 일정 기간(예: 최소 5년)의 의무 거주 요건. 둘째, 지분 환매 기회 보장. 셋째, 시세차익 분배 비율의 명확화와 이익 배분 방식의 투명성. 넷째, 투기 목적 이용 방지를 위한 다주택자 제외 조항 등입니다. 더불어 서울은 10억 원, 수도권은 6억 원 이하 주택으로 상한선을 둠으로써, 정책 대상이 ‘실제 필요 수요자’로 한정되어야 합니다.

✔️ 결론: 주거 불균형 해소의 해법인가, 또 다른 논쟁의 시작인가

지분형 주담대는 분명한 목적을 갖고 등장한 정책입니다. 높은 집값과 제한된 자금 사이에서 좌절하는 청년 세대를 위한 ‘기회의 플랫폼’이 될 수 있다는 점은 분명 긍정적입니다. 그러나 이 제도는 설계에 따라 집값 상승의 불씨가 될 수도, 주거 시장에 새로운 균형점을 만들 수도 있습니다. 제도 하나가 모든 문제를 해결할 수는 없습니다. 하지만 그 제도가 적어도 일부에게는 ‘기회’를 줄 수 있다면, 그것은 충분히 검토해볼 가치가 있습니다.

정부는 오는 6월 구체적인 시행안 발표를 앞두고 있습니다. 그 안에 실거주 중심의 주거 안정, 부채 리스크 완화, 그리고 세대 간 형평성 회복이라는 세 가지 과제가 충실히 녹아 있다면, 지분형 주담대는 단순한 논란을 넘어 하나의 정책 해법으로 자리매김할 수 있을 것입니다.